Ondernemers die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE) mogen onder bepaalde voorwaarden de btw aftrekken die op inkopen van de VvE rust. Dit was al zo. Voorwaarde is dat de VvE deze btw zelf niet reeds in aftrek heeft gebracht. De btw-aftrek van ondernemers via een VvE is nu verder verduidelijkt door de staatssecretaris van Financiën.
Hoe zit het precies met de btw-aftrek van ondernemers via een VvE?
Ondernemers die hun vastgoedgedeelte gebruiken voor btw-belaste activiteiten mogen het btw-bedrag op gemeenschappelijke VvE-inkopen aftrekken. Dit betreft bijvoorbeeld de btw op onderhouds- en schilderwerk aan het pand, verduurzaming zoals dakisolatie of een warmtepomp, periodieke schoonmaak en beveiliging van gemeenschappelijke ruimten, liftonderhoud en de administratiekosten van de VvE-beheerder.
Deze aftrek vindt echter plaats naar rato van hun financiële bijdragesleutel binnen de VvE, mits de VvE deze specifieke btw zelf niet als ondernemer in aftrek heeft gebracht. Een VvE is in de regel automatisch vrijgesteld van btw voor haar reguliere, wettelijke taken.
Wat houdt de verduidelijking omtrent btw-aftrek van ondernemers via een VvE in?
Tot dusverre gold als voorwaarde dat de VvE volstrekt niet als ondernemer voor de btw mocht kwalificeren. Dat leverde een probleem op in geval van VvE's die voor nevenactiviteiten (zoals laadpalen, zonnepanelen of verhuur van ruimten) noodgedwongen wél als btw-ondernemer kwalificeerden. Daardoor konden de leden-ondernemers plotseling namelijk het recht op btw-aftrek over het algemene pandonderhoud volledig kwijtraken.
VvE’s ontplooien echter steeds vaker duurzame of commerciële initiatieven op de gemeenschappelijke gedeelten van hun pand, waarmee ze deelnemen aan het economisch verkeer. Voorheen gold dus de harde eis dat de VvE in haar geheel op geen enkele wijze als btw-ondernemer mocht kwalificeren. Dit is nu vervangen door de voorwaarde dat de VvE de betreffende goederen en diensten niet als ondernemer mag hebben aangeschaft.
Het voorgaande betekent dat de btw-aftrek door leden per afzonderlijke inkoop wordt beoordeeld, waardoor een VvE voor specifieke zaken (zoals laadpalen) wél btw-ondernemer mag zijn zonder dat de leden de btw-aftrek op algemene uitgaven (zoals dakschilderwerk) kwijtraken.
Zonder deze verduidelijkende regel zou er onnodig btw op btw gestapeld worden op kosten die uiteindelijk door het bedrijf van de ondernemer worden gedragen.
Ook verduidelijking herzieningsregeling bij VvE-onderhoud
De herzieningsregeling voor investeringsdiensten verplicht ondernemers vanaf 1 januari 2026 om de btw-aftrek op grote vastgoeddiensten van de VvE (vanaf € 30.000) gedurende vijf jaar bij te stellen als hun btw-belaste gebruik verandert.
De nieuwe verduidelijking bepaalt dat deze drempel van € 30.000 wordt getoetst aan de totale nota van de VvE en niet aan het kleinere aandeel van de individuele eigenaar. Hierdoor vallen leden-ondernemers al snel onder de 5-jarige herzieningsplicht zodra de VvE als geheel een ingrijpende verbouwing of onderhoudsklus laat uitvoeren. In die vijf jaar kan de verhouding tussen btw-belaste en btw-vrijgestelde omzet veranderen — bijvoorbeeld doordat u het pand (deels) vrijgesteld gaat verhuren, uw bedrijfsactiviteiten wijzigen of u de unit verkoopt — waardoor u jaarlijks een evenredig deel van de eerder afgetrokken btw moet terugbetalen (of juist extra mag terugvragen).
Hut Accountants: uw btw-specialist
U begrijpt, dit is zeer specifieke en complexe fiscale btw-gerelateerde materie omdat het de algemene herzieningsregeling voor vastgoedinvesteringen combineert met het individuele aftrekrecht van een VvE-lid. De accountants, belastingadviseurs en salarisadministrateurs van Hut Accountants zijn echter vanzelfsprekend op de hoogte van dergelijke belastingzaken.
Zij kunnen voor cliënten exact in kaart brengen wanneer een VvE-nota de drempel van € 30.000 overschrijdt en het individuele btw-aftrekrecht correct berekenen op basis van de financiële bijdragesleutel. Daarnaast bewaken zij gedurende de verplichte vijfjarige herzieningstermijn de wijzigingen in het zakelijk gebruik van het pand, zodat de jaarlijkse btw-herziening vlekkeloos en zonder naheffingen verloopt.
En op btw-gebied kunnen zij natuurlijk nog veel meer voor u betekenen. Nog vragen hierover? Stel ze gerust hoor!